„Ma Bécsben olcsóbb a lakhatás mint Budapesten”, jelentette ki pár nappal ezelőtt Magyar Péter Csongrádon a Mozi Menza előtti téren, nagyjából 200-250 fős hallgatóság előtt. Elsőre sokaknak talán meglepő lehet, de ez valóban így van, csakhogy… Elemzésünkben bemutatjuk, hogy bár nem az olcsóság szimbóluma a császárváros, mégis milyen évtizedek óta kigondolt, tudatos stratégiának köszönheti, hogy az Európai Unió egyik legpénztárcabarátabb fővárosa. Az összehasonlítást természetesen több tényező is árnyalja, ha pedig az okokat nézzük, akkor végképp nem biztos, hogy ott áll meg a felelősség, ahol Magyar Péter szeretné.
Mennyi a négyzetméterár?
A Menedzsmentfórum összefoglalója szerint a négyzetméterenkénti havi bérleti díj 2023-ban Bécsben 10,5 euró volt, ami valóban kevesebb, mint Budapesten, ahol ugyanez a négyzetméterár átlagosan 11 eurót tett ki. A legdrágább európai városokban ugyanez a szám 30 euró fölött van. Ekkora négyzetméteráron bérelhetünk lakást Londonban, Dublinban vagy Párizsban. De a környékünkön is sokkal drágábbak a nagyvárosi lakások, mint Budapesten vagy Bécsben. Az Átlátszó 2024-es adatai szerint a négyzetméterár Varsóban 16,7 euró; Pozsonyban 13,9, Prágában 15,9 euro. Azaz, a lakásárak nemcsak Budapesten drágábbak, mint Bécsben, de Varsóban, Prágában, sőt a Bécs tőszomszédságában fekvő Pozsonyban is.
Persze a tapasztalt statisztika-olvasók tudják, hogy minden csak viszonyítás kérdése, szóval vessünk egy pillantást arra is, hogyan viszonyulnak a lakbérleti árak a vonatkozó nettó átlagfizetésekhez. Ebben is az Átlátszó.hu lesz segítségünkre, ahol csodaszép grafikonon láthatjuk, hogy Bécs ebben az összehasonlításban is Európaelső. Relatív olcsóságban nemcsak Budapestet előzi, de még Bukarestet sőt Szófiát is.
Évszázados bérlakásprogram
Sejthető, hogy az alacsony lakbérek mögött valami nem-piaci mechanizmus áll és rövid keresgélés után meg is találjuk a magyarázatot. Az osztrák főváros több mint száz évvel ezelőtt, az 1920-as években ismerte föl, hogy a lakásárak leszorításának egyetlen módja az intenzív lakásépítés, és ennek megfelelően nagyszabású bérlakásprogramba kezdett. Az ígylakunk.hu portál így ír a sógorok okos döntéséről: a „városvezetése a lakókörülmények javítása érdekében arról határozott, hogy öt év alatt felépít 25 ezer bérlakást. Az első, több mint 250 lakásos bérház a Metzleinstaler Hof volt a Margaretengürtelen, amely 1925-ben készült el. Ezt 300-nál is több (348) további – a mai napig lakott – Hof, közöttük számos ezernél is több lakásos szuperblokk építése követte.” Az összefoglalóból az is kiderül, hogy az eredeti célkitűzés 1926-ra teljesült, így az önkormányzat harmincezer lakásra bővítette a keretet. További terveket is elfogadtak, és 1933-ra összesen hatvanhatezer bérlakást építettek fel. Mindezeknek köszönhetően a bécsi lakosság tizede önkormányzati bérlakásban élt 1934-re.
A II. világháborút követően a háborús károk helyreállítása kapcsán ismét elővették a bécsi bérlakásprogramot, és1945 és 1960 között évente 4.200 önkormányzati lakást adtak át. A városi elöljárók máig nem adták föl a remek programot. Az önkormányzat 2019-ben újabb közvetlen lakásépítő beruházássorozatról döntött, amely keretében 3700 új lakás épül.
Az ígylakunk.hu portál adatai szerint mindezeknek köszönhetően mára a város tulajdonában a teljes városi lakásállománynak kb. a negyede, 220 ezer bérlakás van, ami a világ legnagyobb önkormányzati bérlakásállománya. A lakásokban közel félmillió ember él, ők adják a bécsi lakosságnak közelítőleg hatvan százalékát, de amúgy a bécsiek nyolcvan százaléka jogosult arra, hogy önkormányzati bérlakásban lakjon. És ami az árak szempontjából a legfontosabb: az önkormányzati lakásokat Menedzsmentfórum összefoglalója szerint a piaci árak feléért-kétharmadáért lehet bérbe venni. Ez húzza le az átlagos bérleti díjakat, és persze a piaciakat is.
Önkormányzati bérlakások Budapesten
Természetesen Budapesten is vannak önkormányzati bérlakások, ha nem is túl sok. Amikor ezekre vetünk egy pillantást, kiderül, hogy a bécsi önkormányzati lakásoknál sokkal olcsóbban lehet ilyen otthonhoz jutni nálunk. Igaz, hogy az árak kerületenként eltérőek.
Pestszentlőrinc–Pestszentimre Hivatalos Facebook oldala, a BP18 2024. november 25-i bejegyzésében arra mutat rá, hogy a kerületben tizenhárom éve nem változtak az önkormányzati lakások bérleti díjai.
„Szociális alapon jelenleg havonta 420 Ft/négyzetméter a lakások bérleti díja a kerületünkben, költségelvű alapon pedig 525 FT/négyzetméter. A piaci alapon kiadott lakások ára is olcsónak mondható, 1000 Ft/négyzetméter/hó. Könnyen kiszámolható, hogy ilyen árakkal például szociális alapon egy 50 négyzetméteres lakás havi bérleti díja 21 ezer Ft. Ha ingatlanhirdetéseken keresünk hasonló méretű lakást, ott gyakorlatilag 200 ezer Ft/hó, azaz majdnem tízszeres áron találhatunk. A piaci alapon kiadott, 50 négyzetméteres önkormányzati lakásokért is mindössze 50 ezer Ft fizetendő havonta, tehát negyede a tényleges piaci árnak. Mindezek mellett a lakások közös költségeit az önkormányzat fizeti, tehát már az is benne van a bérleti díjakban.” – írja az oldal, hozzá téve, hogy az önkormányzat mintegy 1200 lakással rendelkezik.
Óbuda-Békásmegyer Önkormányzat honlapján is találunk érdekes adatokat. Igaz, itt nem a legfrissebb számok szerepelnek, de feltehető, hogy a harmadik kerületben sem nagyon változtak a bérleti díjak az elmúlt bő évtizedben. Nos a 2013-as adatok szerint itt egy 30 négyzetméteres lakást szociális alapon havi 13 200 forintért, költségelvű alapon havi 21.180 forintért, piaci I., illetve piaci II. alapon pedig 30 510, illetve 45 750 forintért lehet bérelni.
A Pénzcentrum 2023 tavaszán számolt be arról, hogy a XV. kerületben jelentősen emelkedni fognak az önkormányzati bérlakások díjai. A lap szerint akár „50 százalékkal nőhet a szociális kategóriában meghatározott díj. A városrész honlapján található tájékoztatás szerint a leginkább rászorulóknak a mostani 300 forintos négyzetméterár helyett 450 forintot kell majd fizetniük.”
Elég is a példálózásból ahhoz, hogy lássuk, Budapesten az önkormányzati bérlakások négyzetméterenkénti bérleti díja 1 és 4 euró között változik, ami a bécsi átlagos 10,5 euróhoz képest enyhén szólva potomság.
A lakhatás egyéb költségei
Érdemes hangsúlyozni, hogy Bécs bérlakásprogramját nem az osztrák kormány, hanem a városi önkormányzat hozta létre és tartja fönn, így amikor Magyar Péter a bécsi bérleti díjakról elmélkedik, akkor megjegyzéseit – vélhetően – elsősorban a budapesti polgármestereknek, illetve a főpolgármesternek címzi.
Ami lakhatás ügyében a kormányon múlik, például a rezsiköltségek, nos, abban Budapest messze olcsóbb, mint az osztrák főváros. A legújabb összehasonlító MEKH jelentés tényszámai is azt igazolják, hogy egész Európában a magyar gáz- és áramárak messze a legkisebbek. A lakossági fogyasztok 2024 márciusában Bécsben 14,32 eurocentet fizettek a gáz kWh-áért, Budapesten pedig 2,48 eurocentet. A villamosenergia ára Bécsben 35,78 eurocent/kWh volt, Budapesten pedig 9,04 eurocent/kWh.
Mindent egybevetve az átlagos bécsi ingatlanbérlés jövedelemre vetítve Bécsben a legolcsóbb az Európai Unióban, ennek megfelelően természetesen Budapestnél is olcsóbb. Önkormányzati bérlakásban élve azonban jóval olcsóbb Budapesten a bérleti díj, a lakhatáshoz elválaszthatatlanul kapcsolódó közüzemi díjak, tekintetében pedig a budapesti bérlők helyzete általában is összehasonlíthatatlanul kedvezőbb.
