Híre futott, hogy Rákosrendezőn afféle mini-Dubaj épül, toronyházakkal, sőt felhőkarcolókkal, akkora monstrumokkal, hogy azok alatt nemhogy a Hősök tere impozáns kulisszái fognak eltörpülni, de a Kékestetőről nézve is a zuglói felhőkarcoló fogja uralni a panorámát. A riogatást nemcsak egy-két ügyesen megszerkesztett mém szolgálja, annak alapját éppen a projektvezető, Mohamed Alabbar vetette meg, aki a Khaleej Times, az Egyesült Arab Emírségekben megjelenő angol nyelvű napilapnak úgy nyilatkozott: a magyar kormánnyal együttműködve Európa legmagasabb tornyát építik fel Rákosrendezőn. Az interjúról a Telex is beszámolt, azóta pedig a felhőkarcoló réme határozza meg a kérdésről folytatott diskurzust. Elemzésünkben áttekintjük, eddigi tevékenységük alapján mire számíthatunk a fejlesztést végző cégektől, illetve azt is megnézzük, hogy mindezt milyen jogszabályi környezetben és politikai szándékok mentén kell majd véghezvinniük, és eleve elrendelt-e, hogy felhőkarcoló épüljön a használaton kívüli teherpályaudvar helyén.
Kétségtelen, hogy a lehetséges beruházó, az Eagly Hills Csoport, illetve a tervezett projekt vezetője, Mohamed Alabbar valóban épített már felhőkarcolót: a világ legmagasabb épülete, a Burj Khalifa hatalmas oszlopkötegét is Alabbar egyik cége húzta föl. Sőt, a még annál magasabbra tervezett Dubai Creek Tower építését is ő vállalta. No, de ha ebből indulunk ki, akkor akár óceáni kikötőt, pálmafaligettel kicsinosított tengerparti üdülővárost vagy évente több mint 100 millió látogatót fogadó bevásárlóközpontot is képzelhetnénk Rákosrendezőre, hiszen ilyesmikben is érdekelt Mohamed Alabbar.
Rémült képzelődés helyett jobban járunk, ha valóban végignézzük, mi mindent épített eddig az Emaar Properties alapítója és az Eagle Hills elnöke. Ugyanis számos ikonikus projekt köthető a nevéhez a Közel-Keleten és Európában egyaránt.
Az Emaar Properties legjelentősebb beruházása a Burj Khalifa (Dubaj, Egyesült Arab Emírségek), a világ legmagasabb, 828 méteres épülete. A monstrum luxuslakásokat, irodákat, szállodákat és turisztikai látványosságokat foglal magában. Ugyancsak Dubajban épült meg, rögtön az iménti torony lábánál a Dubai Mall, a világ egyik legnagyobb bevásárlóközpontja, több mint 1200 üzlettel, szórakoztató központokkal és egyéb érdekességekkel. Persze, ezt is az Emaar építette.
Nem kell messzire menni ahhoz, hogy a következő beruházást megtaláljuk. Ugyancsak Dubajban épül a Dubai Creek Harbour, egy új, 6 km²-es városnegyed a tengerparton, kikötővel, luxusingatlanokkal és – úgy látszik Alabbar tényleg szereti a tornyokat – a világ legmagasabb felhőkarcolójával. A Dubai Creek Tower természetesen magasabb lesz a Burj Khalifa nál, ha egyszer elkészül.
Persze nem csak Dubajban dolgozik a mester. Az Emaar egyiptomi leányvállalata több luxuslakóparkot és üdülőövezetet fejlesztett Kairóban (Egyiptom) és a Vörös-tenger partján. A Marassi projekt (egy kisebb fajta tengerparti város, cityvel, társasházakkal, nyaralóvillákkal…), a Mivida projekt (egy nagyon barátságosnak tűnő városnegyed Kairóban, tavacskákkal, parkokkal, pálmafaligetekkel) és az UptownCairo (amolyan villanegyed, golfklubbal, parkokkal, vonzó hangulattal) fűződnek nevéhez.
Érdemes megnézni a képeket, mert megmutatják, hogy a monumentális épületszörnyek mellett barátságos, emberközeli tereket is képes kialakítani Alabbar cégcsoportja.
Városok, kikötők, üdülőtelepek
No, de nézzük a másik vállalkozást, a budapesti beruházás iránt is érdeklődő Eagle Hills munkáit! Az Abu-Dzabiban székelő ingatlanfejlesztő vállalat, több jelentős ázsiai fejlesztés mellett európai építési projektben is érintett. Az Egyesült Arab Emírségek Fujairah emirátusának egy kies tengerpartján húzták fel a The Address Fujairah Resort + Spa, luxus üdülőhelyet ötcsillagos szállodával, exkluzív rezidenciákkal és egy jachtkikötővel.
Igazán nagyszabású beruházásuk a Maryam Island projekt, ismét az Egyesült Arab Emírségekben. A Maryam Island Sharjah legnagyobb vízparti fejlesztése, amely lakóépületeket, szállodákat, éttermeket és kiskereskedelmi egységeket foglal magában. A projekt célja egy modern és élénk közösség létrehozása a tengerparton. De az Eagle Hills Mauritiusban is építkezik. A La Gare, Mauritius vegyes felhasználású fejlesztés Mauritius fővárosában, Port Louis-ban. A projekt részeként modern irodaházak, bevásárlóközpontok és lakóépületek épülnek, amelyek a tervek szerint hozzájárulnak a városközpont megújulásához.
A legismertebb és legkérdésesebb ezek közül a szerbiai Belgrade Waterfront, egy nagyszabású városfejlesztési projekt Belgrád szívében. A tervek szerint modern lakóépületek, irodák, bevásárlóközpontok és szállodák épülnek a Száva partján, jelentősen átalakítva a város arculatát. A Száva-menti építkezés részeként készül el a The St. Regis Belgrade – megint egy torony –, amelyben luxusszálloda, és exkluzív rezidenciák kapnak helyet.
A belgrádi projektet valóban számos kritika érte. A bírálók szerint a projekt elsősorban luxusingatlanokat hoz létre a helyi lakosság kárára, miközben Belgrádnak nagyobb szüksége lenne közösségi terekre és megfizethető lakásokra. A szerb kormány az Eagle Hills-szel kötött szerződéseket sokáig nem hozta nyilvánosságra, ami korrupciós vádakat vetett fel. A legsúlyosabb probléma pedig az volt, hogy 2016-ban „ismeretlen személyek” egy éjszaka alatt lebontották a város történelmi Szavamala negyedének egy részét a projekt érdekében. (NB: Rákosrendező esetében meglévő értéek elpusztításától nem kell tartani.) A hatóságok tétlensége miatt tömegtüntetések kezdődtek, és a „Ne davimo Beograd” (Ne hagyjuk, hogy eladják Belgrádot) néven mozgalom is alakult a projekt ellen.
Budapest nem Belgrád
A budapesti projekttel szemben általában a belgrádi példákat szokták felhozni, csakhogy Belgrádban enyhén szólva laza a szabályozás. Lánszki Regő az országos főépítész a közelmúltban úgy nyilatkozott, hogy „az almát a körtével ne hasonlítsuk össze! Ott nincs a magyar törvényi szigort megközelítő szabályozás. A mi jogszabályi környezetünk teljesen más. Nekünk építménymagassági, beépíthetőségi, funkcionális vagy épp építészetesztétikai kérdésekben az egyik legszigorúbb szűrőrendszerünk van”. A budapesti kezdeményezésről pedig azt mondta:
„A rákosrendezői fejlesztés is akkor jó, ha az a budapesti emberek érdekeit szolgálja. Nemcsak a jövőben oda költözőkét, hanem a jelenleg is a környéken élőkét. … Rákosrendező egy olyan nagy, egybefüggő terület, ahol a lakhatás mellett minden egyéb kiegészítő szolgáltatás is megvalósulhat, így téve a barnamezős szennyezett területet fontos városi alközponttá.” Később hozzátette: „Rákosrendező nagy előnye, hogy az egész hatalmas területet városrész szinten lehet meghatározni, azaz benne lehet mindaz, amire a budapestieknek, az angyalföldieknek és a zuglóiaknak igénye van. Ez egy párbeszéd, egy tervezési folyamat, ami még csak most indul majd el.”
Lánszki Regő, illetve a belgrádi városvédők mindazonáltal fontos szempontokra hívták fel a figyelmet. Mohamed Alabbar több projektje kapcsán is konfliktusba került helyi hatóságokkal, civil szervezetekkel és a lakossággal. A belgrádi összetűzés mellett az Emaar Misr az Uptown Cairo és Marassi lakópark kapcsán keveredett vitába a kairóiakkal. Több ügyfél panaszt tett, mert késések és minőségi problémák merültek fel a lakások átadásával kapcsolatban, végül 2016-ban az egyiptomi hatóságok vizsgálatot indítottak, mert az Emaar állítólag nem teljesítette a szerződéses kötelezettségeit, és kevesebb fejlesztést hajtott végre, mint amit ígért.
Marokkóban az Eagle Hills által fejlesztett Rabat Waterfront projekt váltotta ki a helyi lakosok és várostervezők haragját, mert a modern városrész létrehozását célzó kezdeményezés figyelmen kívül hagyta a tradicionális városi struktúrát, és a közösségi tér rovására a luxusberuházásokat helyezte előtérbe.
Mindezek mellett talán azt is érdemes megemlíteni, hogy Mohamed Alabbar és cégei már régóta a különféle nemzetközi jogvédő szervezetek érdeklődésének homlokterében vannak. Az Amnesty International és a Human Rights Watch többször is kritizálták az Emaar munkaügyi gyakorlatát, azt hangoztatva, hogy az Emaar Properties dubaji projektjein, például a Burj Khalifa és Dubai Mall építkezésein rendszeresen felmerült a munkások kizsákmányolásának vádja, a rossz munkakörülmények és alacsony bérek kérdése. A dubaji építkezési projektekkel összefüggésben (amelyeken jellemzően jogfosztott vendégmunkások dolgoznak) a kivitelező személyétől függetlenül rendszeresen felmerülnek ilyen vádak, egy EU-konform munkajogi szabályokkal bíró országban viszont nem valószínű, hogy ilyen veszélyek merülnének fel egy építkezéssel kapcsolatban.
A szabályozási környezet és a megfelelő koncepció garantálhatja, hogy Rákosrendezőn remek városnegyed szülessen. Mindazonáltal az államnak, a fővárosnak, a helyi közösségnek árgus szemekkel kell majd figyelnie a világ egyik legrámenősebb ingatlanfejlesztőjének tevékenységét, és biztosítani, hogy a törvények, az építési szabályzatok és nem utolsósorban a budapestiek érdekei megfelelően érvényesüljenek.
